Генеральный директор Инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов рассказал «Вести. Недвижимость» о трендах и перспективах рынка коммерческой недвижимости.
- Как сейчас можно оценить общее состояние российского рынка коммерческой недвижимости?
Так как «РВМ Капитал» специализируется на коммерческой недвижимости, мы внимательно следим за трендами в этом направлении. Например, на рынке офисной недвижимости сегодня мы наблюдаем несколько основных тенденций. Во-первых, в связи с уменьшением ликвидного предложения, уровень вакансии в бизнес-центрах класса «А» и «В+» сокращается - сейчас в Москве пустует порядка 2,2 млн кв. м, в более ранние периоды, с 2014 по 2016 гг., речь шла о 3 млн кв. м.
Резко сократилась вакансия на рынке качественной офисной недвижимости и в Санкт-Петербурге, что уже приводит к росту арендных ставок на офисные помещения. По итогам третьего квартала 2017 года арендная ставка в зданиях класса «А» выросла на 6,5% по сравнению с декабрем 2016 года. В зданиях класса «В» рост составил 9,5%, в основном, за счет реализации более дешевого предложения. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в офисных зданиях класса «А» составила 1 830 рублей за кв. м в месяц (по данным УК «Maris»).
В Москве наоборот происходит стагнация арендных ставок, но предпосылки к росту также есть, особенно по офисным помещениям класса «А», расположенным в пределах Садового кольца, в силу дефицита предложения крупных офисных блоков в указанной локации. Объем нового предложения в течение ближайших нескольких лет здесь будет значительно ниже объемов спроса, при этом вакансия уменьшится.
Отдельно стоит отметить локацию ММДЦ «Москва-Сити», где хорошая ликвидность площадей способствует достаточно высоким ставкам и низкой вакансии. В частности, недавно АИЖК приобрело у девелоперской компании «Галс-Девелопмент» 74,6 тыс. кв. м офисных помещений и 327 машино-мест общей площадью 4,6 тыс. кв. м в небоскребе «IQ-квартал», куда в ближайшем будущем переедут Минэкономразвития, Минпромторг и Минкомсвязи РФ. По данным сайта госзакупок, сумма сделки составила 24,9 млрд руб. Успешно продаются апартаменты в башне «Neva Towers» от компании Renaissance Development.
Еще один характерный тренд - компрессия ставок капитализации. По данным ведущих брокеров России, ставки капитализации на офисную недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге сегодня составляют 9,5-10,5%. В сентябре 2017 года ЦБ снизил ключевую ставку на 0,5 п.п. и пообещал сделать следующее понижение до конца первого квартала 2018 года. Мы считаем, что вместе со снижением доходности депозитов - где-то на 1% в ближайший год - такое понижение приведет к падению ставок капитализации, которые в итоге составят порядка 8,5%.
Отдельно я бы отметил оживление рынка обратной аренды - SLB ("sale & leaseback"). Так, в Тюменской области АИЖК и «СИБУР Холдинг» совместно реализуют арендный проект стандартного жилья комфорт-класса с возможным последующим выкупом для сотрудников будущего комплекса «ЗапСибНефтехим». Х5 RetailGroup выставила на продажу сеть гипермаркетов «Карусель», сохранив за собой право аренды этих объектов. Рынок ожил, и на нем ставки капитализации мы ожидаем выше обычных, 10% - 12%, в зависимости от региона, где совершается сделка.
- Современный рынок коммерческой недвижимости — это рынок арендатора или арендодателя? Кто диктует условия?
Если в начале года можно было дать однозначный ответ, что именно арендатор диктует условия по арендной ставке, ставке индексации, виду отделки и т.д., то сейчас, я считаю, наступил переломный момент, и по некоторым локациям чаша весов начинает склоняться в сторону арендодателя. Такую ситуацию мы наблюдаем и в Санкт-Петербурге - по качественным объектам офисной недвижимости, и в Москве - по объектам класса «А», например, в пределах Бульварного кольца, где в связи с минимальной вакантностью собственники офисных зданий могут повышать ставки аренды и формировать свои условия для арендаторов. Тем не менее, мы рекомендуем придерживаться клиентоориентированной политики, которая позволяет выстраивать с арендатором долгосрочные отношения и за счет этого получать прогнозируемый стабильный доход.
- Появились ли в последнее время на рынке коммерческой недвижимости какие-то новые тенденции?
Одна из основных тенденций - уход с рынка западных инвесторов. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в конце 2017 года иностранные инвесторы завершают сделки по продаже в России коммерческой недвижимости на общую сумму $1,54 млрд, при этом вложили они в три раза меньше — $502 млн. С рынка уходят крупные инвесторы, в качестве примера приведу компанию Immofinanz AG, которая сворачивает свою деятельность в России и продает оптом портфель торговых центров, включающий ТЦ «Вавилоны» в трех локациях в Москве, ТЦ «Пятая авеню» и «Гудзон».
Еще одна, но уже позитивная тенденция – активное развитие коворкингов. По данным проекта amo.ru, за 2017 год в России было зарегистрировано 380 коворкингов, большая часть которых сосредоточена в Москве. Усиливают свое присутствие на рынке такие компании, как «Ключ», «GrowUp», «Regus». В частности, «Regus» уже вышел за пределы Бульварного кольца и открыл проект на юго-западе Москвы в ТЦ «Капитолия». К слову, «Regus» является нашим клиентом - арендует площади в двух наших проектах, в ДЦ «Домников» и БЦ «Синоп».
- Какой из сегментов рынка коммерческой недвижимости лучше всех адаптировался к кризисным явлениям и некоторому дефициту спроса?
Специалисты едины во мнении, что во время кризиса лучше всего себя показал рынок офисной недвижимости. Рынок торговой недвижимости тоже адаптировался, но он сильно зависит от проходимости и товарооборота арендаторов, в то время как в офисной недвижимости арендная ставка привязана к рыночным значениям и зафиксирована в долгосрочных договорах аренды. Из ключевых тенденций на рынке ТЦ я бы отметил постепенное снижение вакансии и тренд на универсальность - развитие сегмента мультибрендовых магазинов и мультиформатных торговых пространств.
Рынок складской недвижимости также достаточно неплохо чувствует себя в современных экономических реалиях. В частности, в Санкт-Петербурге в 2017 году отмечается активизация спроса, компании переезжают в более качественные площади и арендуют дополнительные помещения. По итогам 3 квартала 2017 г. уровень вакансии в складских помещениях класса «А» в Санкт-Петербурге снизился на 0,7% по отношению к концу 2016 г. (по данным УК «Maris»). Наблюдается тенденция к увеличению сделок «buildtosuit», когда строительство ведется под конечного арендатора, а также появление мультитемпературных складов как массового продукта, что уже демонстрирует зрелость этого рынка.
- Сказывается ли экономическая ситуация в России на интересе потенциальных арендаторов к бизнес-центрам класса А, а также на заполняемости офисных объектов?
Конечно. Во-первых, сократилось количество иностранных компаний, работающих в России. Во-вторых, резко упала платежеспособность арендаторов, которые уже, к примеру, не готовы инвестировать в капитальные затраты. В результате офисы без отделки сегодня практически не пользуются спросом – арендаторы выбирают либо площади с готовым ремонтом, либо те, где арендодатель готов выполнить отделку под конкретного клиента.
Кроме того, крупные компании, арендующие офисные помещения от 10 тыс. кв. м, рассчитывают на большую премию к рыночной ставке, которая может достигать 50%. Ушли в прошлое валютные арендные ставки и стандарт «BOMA», хотя они являются признаками цивилизованного рынка, позволяющими делать качественные институциональные рентные продукты.
Резюмируя, можно сказать, что санкции и текущая экономическая ситуация в России привели к тому, что сегодня мы сдаем офисные помещения в аренду по методике БТИ, по низким ставкам и с отделкой за счет арендодателя.
- Есть ли у российского рынка коммерческой недвижимости какие-то только ему присущие особенности?
Я бы отметил такую особенность, как крайне нерациональное использование офисных площадей. Если на западе принято размещать персонал в пространстве «openspace», то у нас до сих пор, особенно в государственных компаниях, осталась кабинетная система с широкими коридорами, большими приемными, комнатами отдыха руководителей. Все эти помещения занимают порой до 60% полезной площади зданий и используются крайне неэффективно. Это пережиток прошлого, идущий из советских времен, связанный с особенностями корпоративной культуры того времени. Но ситуация постепенно меняется, все больше компаний и даже госучреждений сегодня выбирают для себя формат openspace. В качестве примера приведу Минэкономразвития РФ, который посредством АИЖК переезжает в «IQ-квартал» ММДЦ «Москва-Сити», где, как мы предполагаем, будет организована, как минимум, смешанная планировка – и кабинеты, и openspace. В результате эффективность размещения персонала будет повышена.
Ссылка на публикацию: http://realty.vesti.ru/gorod/feliks-blinov-v-slozhnye-vremena-luchshe-vseh-chuvstvuyut-sebya-ofisy
