+7 495 660-70-30 Eng
+7 495 660-70-30
О группе:
Направления деятельности:
Проекты
Социальная ответственность
Контакты
Личный кабинет
Новости

Феликс Блинов: «Рынок стал более рискованным, но и более живым»

15.10.2018

Снижение ставок по банковским депозитам приведет к притоку денег на рынок недвижимости. Готов ли рынок к освоению новых инвестиций, какие инструменты позволят заработать начинающим и опытным игрокам, рассказывает "РГУД News" руководитель недавно созданного Комитета по инвестициям Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор Инвестгруппы «РВМ Капитал» Феликс Блинов.

- Что побудило вас возглавить Комитет по инвестициям?

- Сегодня на рынке недвижимости происходят изменения, которые напрямую влияют на инвестиционную активность в этой сфере. Это и снижение ставок, как по депозитам, так и по кредитам, и изменения в законодательстве, и появление новых форматов и т.д. Мы сформировали команду профессионалов из разных компаний и сфер бизнеса, чтобы объяснить потенциальным инвесторам, что участникам рынка недвижимости можно доверять, что у нас есть проекты, на которых можно заработать. Я считаю, что об этом важно рассказывать максимально широко - на деловых конференциях, пресс-мероприятиях, в публикациях в СМИ. Не потратив на это время и силы, мы совершим ошибку - деньги, которые сейчас лежат на депозитах, пройдут мимо рынка недвижимости.

- Вы считаете, у профессионального сообщества есть возможность влиять на инвестиционный климат?

- Безусловно. Влиять на инвестиционные процессы – в наших силах, более того, это уже происходит. Гильдию слышат в правительстве и Совете Федерации при обсуждении новых законов. Сами по себе участники рынка для государства не очень интересны, но объединенные в деловое сообщество, мы обретаем голос.

- Что происходит сейчас на рынке с точки зрения инвестиций? Экономические и правовые риски не лишают инвесторов аппетита к новым проектам?

- В последние годы мы перестали говорить о какой-то средней температуре по больнице. Ее больше нет. Раньше на волне общего роста рынка доход приносили даже концептуально незрелые проекты, не имевшие достаточного запаса прочности. Сейчас в одних и тех же регионах и даже в соседних локациях можно увидеть «доверху» заполненные коммерческие объекты с отличным пулом арендаторов и высокими ставками и полупустые здания, которые даже с дисконтом никому не нужны. То же самое происходит в жилой недвижимости. При равной стоимости в одном доме прекрасная динамика продаж, в другом квартиры покупаются вяло. То есть рынок заметно усложнился. При этом интерес инвесторов к рынку недвижимости не пропадал никогда. Но сейчас он обострился. Банковские депозиты, несмотря на некоторое повышение ставок в последнее время, не обеспечивают инвесторам былой высокой доходности. Объем средств, которые хранятся сейчас на депозитах в банковской системе, составляет около 32 трлн рублей. Из них больше 20 трлн — это средства физических лиц, которые за последние годы привыкли к более высоким ставкам. Держать деньги в банке под 6% - 6,5% годовых многим становится неинтересно, они ищут доходность не меньше 10%. Покупка недвижимости для них - стандартный ответ на изменившиеся условия. Многим он кажется более простым, чем приобретение ценных бумаг, участие в паевых фондах и т.д.

- Покупка квартиры или коммерческой «стройки» до сих пор не требовала особой квалификации. Что изменилось?

- Как мы уже выяснили, рынок усложнился. Еще недавно можно было приобрести квартиру «на котловане», и уже к моменту ввода дома в эксплуатацию она вырастала в цене. Теперь это не так. В жилом секторе мы не видим роста цен, который отвечал бы аппетитам инвесторов. Более того, при выборе объекта для инвестиций приходится думать о том, есть ли спрос на жилье в данной конкретной локации, удастся ли квартиру сдать или продать в достаточно короткий срок, если нужно будет вернуть деньги. Для покупки в стрит-ритейле необходимо еще больше компетенций. Надо суметь выбрать объект, который принесет хороший доход и не устареет через несколько лет, когда вы захотите его с выгодой реализовать. Прошло время, когда любые инвестиции в недвижимость оправдывали себя. Риски для неквалифицированных игроков выросли. Пора привлекать профессионалов, искать новые инвестиционные продукты (апартаменты, например) или новые инструменты. Один из недооцененных пока инструментов — закрытые паевые фонды недвижимости, которые консолидируют на своей платформе большой пул инвесторов и позволяют приобрести у девелопера крупный лот недвижимости в хорошей локации и с хорошей скидкой. В этом случае после продажи готовых квартир можно рассчитывать на спекулятивный доход. Кроме того, ЗПИФ — это изначально платформа для коллективных инвестиций, хороший инструмент для привлечения на рынок тех, кому сбережения не позволяют купить целую квартиру. Резюмируя в этом вопросе, я бы отметил две проблемы: частный инвестор часто не знает, как разместить в недвижимости небольшую сумму, и не доверяет профессионалам. Многие раньше обожглись на разного рода финансовых операциях, и вот эти фантомные боли не дают им рассмотреть и оценить новые возможности. Если получится вернуть доверие инвесторов, рынок сможет рассчитывать, по крайней мере, на десятую часть того, что сейчас хранится на депозитах.

- А более крупный инвестор в недвижимость — кто он? И какие проблемы его волнуют?

- На рынке активны госкорпорации, хотя они чаще приобретают недвижимость не как актив, а для собственного пользования. Далее идут институциональные инвесторы в виде страховых компаний и пенсионных фондов. Банки тоже перестали жать на кнопку «стоп». У них сейчас высокая рублевая ликвидность, и они готовы вкладывать в хорошие проекты. Но самую большую группу инвесторов составляют частные компании. Конечно, уход западных инвесторов оказался для рынка большой потерей, но не смертельной. Не могу сказать, что сегодня рынок чувствует себя прекрасно, но существенно лучше, чем мы ожидали. Крупным инвесторам приходится помнить о том, что в каждом регионе своя экономика, свои драйверы, особенности и структура рынка недвижимости. Например, в Петербурге, благодаря переезду Газпрома и растущему рынку IT, сложилась отличная ситуация по офисам - минимальная вакансия, арендные ставки растут, инвесторы не в убытках. В экономически активном Екатеринбурге даже в лучшие времена рынок поглощал не больше 100 000 кв.м офисов в год, а с наступлением кризиса арендные ставки просели в полтора раза даже в самых успешных проектах. Надо искать хорошие ниши, современные форматы, проекты с качественным менеджментом. В последнее время интересные возможности для инвестирования предлагает формат государственно-частного партнерства. Фактически бизнес уже сейчас вкладывает в концессионные проекты 200-250 млрд рублей ежегодно. На рассмотрении в администрациях разного уровня находится больше 1000 проектов, в которые придет около 2 трлн рублей частных инвестиций. Подавляющее большинство концессионных соглашений заключается в транспортной отрасли, поскольку модель в свое время была успешно отработана на строительстве Западного скоростного диаметра в Петербурге. Сейчас с участием частного капитала строятся аэропорты, вокзалы, путепроводы. Постепенно снижаются административные барьеры, упрощается законодательство, и концессии распространяются на другие сферы. Это хорошо видно на примере Башкортостана, где все началось с большой концессии на автодорогу, а затем было подхвачено в энергетической и коммунальной отраслях, а сейчас по этой модели строятся пансионаты для пожилых и реабилитационные центры. Челябинск, который очень активно готовится к саммитам ШОС и БРИКС в 2020 году, реконструирует аэропорт с помощью федеральных властей, дороги приводит в порядок за счет регионального бюджета, а благоустройство, включая создание единого парковочного пространства, реконструкцию скверов, набережной, строительство конгресс-центра, отдал в концессию частному бизнесу.

- Любое освоение бюджетных денег вызывает интерес надзорных органов. Как насчет доверия бизнеса к власти? Известны случаи, когда из-за смены администрации концессионные соглашения, заключенные предыдущей командой, оказывались расторгнутыми, причем без компенсации затрат...

- Да, некоторые проекты не «летят». Бизнес все-таки не математика, результат не всегда предсказуем. Каждый желающий получить концессию понимает, что на предпроектном этапе лучше вкладывать сравнительно небольшие деньги, объективно оправданные. Нужно просчитать риски, определить финансовый профиль проекта и только потом подписывать соглашение и делать масштабные инвестиции. Я не сталкивался с ситуацией, когда инвестору не возвращались инвестированные деньги. Если такое случается в регионе — это плохой знак для рынка. Критически важно, чтобы таких кейсов было как можно меньше. Инвесторы в ГЧП-проектах не берут бюджетные средства, а вкладывают собственные в создание объекта, который перейдет в собственность государства. Так что опасаться надзорных органов, на мой взгляд, в этой ситуации не стоит.

Ссылка на оригинал: http://rgud.ru/upload/iblock/dae/ilovepdf_merged%20(1).pdf

Поделиться: vkontakte